El esfuerzo económico que requiere adquirir una propiedad se intensifica cuando se atraviesa un contexto de inflación disparada. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, la tasa de variación anual del IPC en España en mayo de 2022 fue del del 8,7%, subiendo cuatro décimas respecto al mes anterior. Aunque la vivienda está subiendo por debajo del IPC, el precio de los inmuebles no se ha quedado atrás. Los cálculos arrojados por el Informe País elaborado por Green Building Council España (GBCe) indican que, mientras las viviendas se han encarecido un 39,3% desde 2015, los sueldos solo han escalado un 5,6%. Asimismo, la vivienda principal supone el 63,7% del endeudamiento de los hogares españoles. Datos recientes de la tasadora Tinsa indican que los españoles destinaron el 30,7% de su renta disponible al pago de la hipoteca en el primer trimestre de 2022. Aunque este porcentaje no es alarmante, en tres provincias ya está por encima del 35%: Baleares (51,7%), Málaga (41,9%) y Madrid (36,5%). No obstante, ser propietario no es una simple cuestión de sueldos. Desde los ámbitos público y privado se pueden poner en marcha mecanismos para que acceder a una vivienda deje de ser tan complicado. Este compromiso también debe contar con la ciudadanía, que juega un papel fundamental en la planificación de vivienda asequible.

  1. Gestionar el suelo de forma eficaz

El suelo es un recurso material imprescindible para la producción de vivienda, y debe alinearse con la función social. De acuerdo con el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, «los planes urbanísticos deben tener una mayor flexibilidad, el grado de detalle mínimo y la mayor adecuación al territorio para favorecer su eficacia y adaptabilidad a las variables del tiempo y la demanda», tal y como declararon en el marco del Foro Internacional UIA 2022 Affordable Housing Activation: Removing Barriers. Debemos entender el suelo como una materia prima limitada, pero también tenemos que ser conscientes de que liberar una mayor cantidad de terreno urbanizable es esencial para bajar los precios finales de venta.

  1. Impulsar la colaboración público-privada

La construcción de vivienda asequible no puede ser únicamente una responsabilidad pública, pero el sector privado tampoco puede lidiar con unos módulos de vivienda protegida congelados desde hace una década. Los promotores saben que este producto es un complemento a su actividad y que arroja márgenes muy pequeños, pero en ocasiones los números no salen. Hay que reforzar la voluntad de colaboración entre ambas partes, propiciando la cesión pública y agilizando la concesión de licencias.

  1. Reforzar la seguridad jurídica

El signo político de los diferentes niveles de la administración juega en contra de unas reglas de juego unificadas en materia de vivienda y fomenta el crecimiento de oferta desigual por territorios. En este sentido, la aprobación de normativas intervencionistas aleja la inversión cuando de lo que trata es de lo contrario. Así, la legislación española tiene que favorecer la entrada al mercado de este tipo de inversores institucionales. Los límites impuestos a los precios de los alquileres van en contra de la atracción de capital, y mientras esto no se solucione, seguirá habiendo un déficit de vivienda en arrendamiento, un aspecto que también ayuda a destensar los precios de venta.

  1. Darle prioridad a la rehabilitación

El envejecimiento del parque edificado es una realidad urgente. Los fondos Next Generation suponen una oportunidad única para dotar a ese inventario de calidad, ajustándolo a la demanda actual. No podemos dejar que buena parte de las viviendas antiguas continúen siendo invendibles. Operar en ellas las reformas adecuadas las volverían más atractivas y podrían volver al mercado. Cuando existe una mayor disponibilidad de oferta de segunda mano, se suavizan los precios de venta, lo que contribuye a no comprometer en exceso la estabilidad económica de las familias.

  1. Flexibilizar la financiación

La hipoteca es el instrumento al que recurren la mayoría de los compradores. Aunque todavía podemos beneficiarnos de intereses bajos, la política monetaria europea está preparando movimientos al alza para contener la inflación. Este giro encarecerá los préstamos para la adquisición de vivienda. De hecho, ya hemos visto como el Euríbor se ha anticipado a las próximas subidas de tipos y ha salido del terreno negativo. Sin embargo, el gran obstáculo para la accesibilidad es el ahorro previo necesario para cubrir la parte no financiada por el banco y los gastos. Es necesario desarrollar iniciativas que vayan más allá de la ayuda familiar, el pago aplazado al vendedor o la doble garantía hipotecaria.

  1. Revisar la fiscalidad

El abanico de impuestos que gravan la vivienda es muy amplio. Además del IVA de la vivienda nueva (10% con carácter general excepto en Canarias, donde se abona el 6,5%) y del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de la usada (entre el 4% y el 11% en función de la comunidad autónoma), está el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para las escrituras hipotecarias y de compraventa. Las carga impositiva no termina aquí, ya que durante todo el tiempo que se mantenga la propiedad habrá que liquidar el Impuesto de Bienes Inmuebles y otras tasas municipales. Es importante que desde las administraciones se haga una reflexión para aliviar esta carga fiscal y ampliar los casos en los que es posible optar por tipos más reducidos.

  1. Apostar por la sostenibilidad

Tras la compra de una vivienda, esta sigue generando gastos. La elevada factura de los suministros es una de las grandes preocupaciones actuales. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) revela que un consumidor medio con una demanda anual de 3.240 kilovatios hora (kWh) acogido al Precio Voluntario al Pequeño Consumidor (PVPC) ha visto subir su recibo un 95% en el primer trimestre de 2022, hasta alcanzar los 332,05 euros. Esta cifra supone un ascenso de 162,01 euros con respecto al mismo periodo de 2021, cuando se pagaron 170,04 euros. Una vivienda planificada desde el primer momento desde la óptica de la sostenibilidad colabora en la reducción de estos consumos, por ejemplo, colocando las ventanas en los lugares donde mejor se aprovechen los flujos de ventilación o colocando los baños donde sea más óptimo de cara a las instalaciones de agua. Por otro lado, el empleo de metodologías innovadoras como la industrialización a la hora de levantar nuevos desarrollos favorece estos ahorros, tanto en plazos de ejecución y entrega como energéticos.