La vivienda vacía en España supone un gran reto. Este patrimonio improductivo plantea problemas de seguridad, pero también de accesibilidad. Muchos propietarios se enfrentan a la posibilidad de que su casa resulte ocupada de forma ilegal, dado que los inmuebles deshabitados son presa fácil de las mafias. Por otro lado, al no rentabilizarla a través del alquiler o de su puesta en venta, se está limitando la oferta habitacional a la demanda de inquilinos y compradores, lo que tiene como consecuencia el aumento de los precios en ambos mercados. Además, hay que tener en cuenta que, el hecho de que no sea disfrutada por nadie, no exime del pago de impuestos y otros gastos adiciones. De este modo, el pago de tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) debe liquidarse cada año, con independencia de su uso, así como otras tasas municipales como la de recogida de residuos, sin olvidar las cuotas de la comunidad, el seguro de hogar, los consumos mínimos de suministros y un posible sistema de alarma. Si a todos estos expendios se le suma una hipoteca pendiente, tener una vivienda vacía no solo no renta en absoluto, sino que hace perder dinero.

¿Cuántas viviendas vacías hay en España?

El último dato oficial publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) es del censo de 2011. Según el organismo, en ese momento existían 3.443.365 viviendas vacías en España, un inventario que creció un 10,8% en una década. No obstante, el porcentaje de las mismas frente al total de viviendas en el país bajó del 14,8% al 13,7%. Hace once años, las comunidades autónomas con más inmuebles deshabitados fueron Galicia (18,6% sobre el total del vivienda), La Rioja (18%) y Región de Murcia (16,6%). En cuanto a las provincias, destacaron Ourense (22,7%), Lugo (20,2%) y Castellón (19,5%). Llama la atención que en ese momento tanto las tres provincias vascas como Madrid y Barcelona arrojaran porcentajes por debajo del 11%. Sin duda, la presión de la demanda en estos enclaves ayuda a que estos pisos se pongan en circulación.

Al haber pasado tanto tiempo desde la publicación de esta estadística, se supone que el stock de pisos vacíos se ha incrementado, pero es difícil calcular un número estimado sobre cuántas viviendas inhabitadas existen realmente. Un reciente encuesta de Fotocasa revela que el 4% de los propietarios en nuestro país tiene alguna vivienda vacía. Esta tendencia a dejar el inmueble cerrado depende mucho del número de viviendas con un único titular. El portal inmobiliario admite que del total de los propietarios que han participado en su estudio, un 79% tiene una única vivienda de su propiedad, un 17% tiene dos y un 4% tiene tres o más. Apenas el 1% de los que tienen una sola vivienda la tienen desocupada, pero entre los que tienen dos, el porcentaje sube al 10%. Mientras, aquellos que indican tener tres o más inmuebles en su poder, no sacan rendimiento de las mismas en un 23%.

¿Cuál es la definición de vivienda vacía?

El propio INE define esta tipología de la siguiente forma: «Una vivienda familiar se considera desocupada o vacía cuando no es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie. Se trata de viviendas deshabitadas». El organismo no hace referencia al tiempo que debe pasar para que un inmueble residencial comience a considerarse desocupado de forma permanente, algo que algunas administraciones regionales sí han comenzado a especificar, entre ellas, el País Vasco y Cataluña, estableciéndolo en más de dos años. En la Ley de Vivienda recientemente aprobada por el Gobierno también figura este plazo, al que se une una distinción también presente en las regiones antes citadas: la desocupación debe obedecer a causas injustificadas. Entre los motivos a los que puede aferrarse un propietario para que su inmueble no entre en esta definición está el traslado por motivos laborales o de formación, que el piso sea una segunda residencia que sí se use en periodos vacacionales, por cuestiones de dependencia o problemas de salud, por estar pendiente de venta o alquiler, porque esté inmersa en un procedimiento judicial, por estar pendiente de la realización de obras para asegurar su habitabilidad, etc.

¿Cómo se va a penalizar la vivienda vacía en España?

El objetivo de la nueva Ley de Vivienda, que presumiblemente entrará en vigor a finales de este año, es fomentar que este inventario salga al mercado. La vía escogida ha sido la de las sanciones a través del IBI, que podría incrementarse hasta en un 150%.  Desde el Registro de Economistas Asesores Fiscales, un órgano perteneciente al Consejo General de Economistas, señalaron en su Panorama de la Fiscalidad Local que la media de ingresos por habitante percibidos por las capitales de provincia fue de 315,2 euros en 2018. Si a esta cantidad se le suma el recargo previsto, la factura se elevaría a los 788 euros. La diferencias entre capitales arrojaría brechas muy amplias: desde los 1.097,25 euros que pagarían los madrileños hasta los 217,50 que tendrían que abonar los ceutíes.

En realidad, la aplicación de estas sanciones no tendrá un efecto tan extenso como pudiera parecer. La principal razón es que este recargo solo se aplicará a los propietarios que tengan en su haber cuatro o más inmuebles situados en el mismo municipio. Más allá de los fondos, el porcentaje de propietarios titulares de un patrimonio de este volumen es limitado. Además, es lógico pensar que cuando se tienen tantas viviendas en cartera lo más habitual es que exista un interés absoluto por rentabilizarlas y tenerlas vacías el menor tiempo posible, dado que se entienden como una fuente de ingresos profesional. Quizá la llamada de atención sea más para los grandes tenedores que todavía no han puesto sus carteras de inmuebles en manos de gestoras especializadas y que no hacen lo suficiente para ponerlo a punto y que resulte atractivo para la demanda. Por otro lado, la normativa estatal deja en manos de las administraciones locales la aplicación de esta subida del IBI, por lo que el color político de cada ayuntamiento será decisivo.

¿Por qué la vivienda vacía no se destina al alquiler?

La inseguridad jurídica es el gran obstáculo que impide que muchas de las viviendas que permanecen vacías en España no se pongan en alquiler. Los propietarios temen que el inquilino deje de pagar la mensualidad y esto les lleve a iniciar un litigio en los juzgados para recuperar el pleno dominio de su activo que dure varios años. Además de los costes monetarios y psicológicos que un proceso así supone, está el hecho de que, en la mayoría de los casos, la casa no se suele recuperar en las mismas condiciones, pues es habitual que se haya cometido vandalismo, inutilizando los baños, robando los muebles o destrozando cerramientos. Esta desconfianza en la justicia provoca que cada vez sean más los que opten por contratar agencias especializadas que se comprometen a la selección de inquilinos solventes y al pago puntual de las rentas, además de incluir una póliza que cubra los impagos y las reclamaciones legales.