Invertir en vivienda es una de los métodos más consolidados para optimizar el ahorro. En España, la riqueza basada en el patrimonio inmobiliario cuenta con un dilatado arraigo. El perfil del inversor en vivienda clásico es aquel que adquiere un propiedad residencial con el fin de ponerla en alquiler durante unos años. Transcurrido un tiempo, algunos optan por vender ese inmueble y obtener unos beneficios, incluso antes de haber amortizado la inversión, pero también los hay que continúan arrendando el activo de forma indefinida. Sin duda, la vivienda entendida como valor refugio es un bien que aporta seguridad y estabilidad a nuestras finanzas. Según el Observatorio Aedas Homes, el porcentaje de españoles que se plantea comprar una vivienda como inversión escaló 1,8 puntos entre junio y diciembre del año pasado, pasando del del 12,5% al 14,3%. Pero comprar una casa no siempre es tan fácil como parece, pues entran en juego muchos factores en el antes, durante y después. Estas son algunas de frases que oirás o que te dirás a ti mismo y que es preciso matizar.

1. «Hay que darse prisa e invertir cuanto antes»

Comprar una vivienda es una decisión que no hay que tomar a la ligera y con precipitación. Si ya nos cuesta hacerlo para convertirla en nuestro hogar, pensar en ella como estrategia de gestión pasiva para conseguir unos ingresos recurrentes a través del alquiler requerirá cierto estudio del mercado, tanto sobre la zona y su entorno como el grado de presión de la demanda de alquiler. Es cierto que los precios están subiendo y que el piso que hoy se vende por un determinada cantidad, mañana podría ser más caro o, incluso, estar ya en manos de alguien más rápido. El momento debemos escogerlo pensando en nuestra situación económica, más allá de si realmente existen oportunidades inmobiliarias o no.

2. «El banco me dará un hipoteca para invertir en vivienda»

Aunque existen compras al contado, hipotecarse para comprar una vivienda en la que residir suele ser la opción más natural, pero si se hace con fines inversionistas, quizá no sea lo más recomendable. Endeudarse para invertir puede volverse en nuestra contra si la operación no resulta tan rentable como esperábamos. Por otro lado, las entidades financieras reducen el valor de tasación máximo por el que otorgan financiación a porcentajes que rondan el 50%-60% cuando se trata de segundas viviendas. Sin ahorros, el mejor consejo es esperar.

3. «La casa se pagará sola con el alquiler»

Muchos tienen la equivocada opinión de que mientras la renta del alquiler cubra la cuota de la hipoteca se sale ganando. Hay que reparar en otros gastos que lleva aparejada la propiedad, como la comunidad y sus inesperadas derramas, así como impuestos como la tasa de basuras o el IBI. Por norma general, este tipo de expendios suelen repercutirse al inquilino en la mensualidad de forma prorrateada, por lo que es necesario hacer cálculos para decidir una renta acertada. Asimismo, debemos recordar que las viviendas en alquiler necesitan de un mantenimiento frecuente para seguir cumpliendo con los criterios de habitabilidad.

4. «Con una pequeña reforma estará listo para entrar a vivir»

Está claro que una vivienda reformada aumenta de valor, pero con una mano de pintura no suele ser suficiente. Las grandes gangas ocultan instalaciones obsoletas que hay que reparar o, directamente, cambiar, por no hablar de fallos estructurales que pueden transformar esa extraordinaria ocasión para obtener beneficios en una pesadilla para el bolsillo. Por otro lado, las casas antiguas adolecen de una enorme falta de eficiencia energética, lo que implicaría hacer una inversión extra en rehabilitación, poniendo el foco en el aislamiento y la climatización. Los inquilinos son cada vez más conscientes de una elevada factura de los suministros está íntimamente ligada a una baja certificación energética de la vivienda.

5. «Cualquier piso en la zona céntrica se alquilará o venderá rápido»

La demanda, tanto de inquilinos como de compradores, se concentra especialmente en los centros urbanos de las grandes capitales de provincia. Es algo de lo que no cabe ninguna duda, a pesar del tímido esplendor que experimentó la España vaciada durante la crisis sanitaria. Sin embargo, no todos los inquilinos están dispuestos a vivir en según qué habitáculos. La pandemia desató la fiebre por los espacios al aire libre y la polivalencia de los interiores en el hogar. Pisos oscuros, sin apenas iluminación natural y sin una salida al exterior podrían tener su público, pero entre las economías más ajustadas, lo que podría desembocar en un riesgo de impago. Además, no hay que olvidar que la vivienda no se distingue por su liquidez, por lo que cualquier operación de compraventa requiere tiempo: comercialización, trámites burocráticos, etc.

6. «Es mejor alquilarla o venderla vacía»

Cuando un inquilino se va a quedar mucho tiempo en un piso, lo más frecuente es que compre sus propios muebles y decore la casa a su gusto. Sin embargo, para arrendamientos de duración limitada, como estudiantes o turistas, al menos hay que poner lo básico. De lo que hay que huir siempre es de pretender alquilar o vender una casa que a los ojos de los potenciales interesados parece un trastero lleno de mobiliario antiguo. Actualmente, hay firmas de decoración económicas gracias a las que podemos imprimir en la casa un toque de confort despersonalizado por poco dinero.

7. «Vivir de las rentas es la única inversión segura»

La clave del buen inversor es la diversificación. Una cartera que reparta el peso entre varios activos es más estable a largo plazo. Es cierto que hay auténticos expertos en vivir de las rentas, pero pocos que saquen lo suficiente alquilando uno o dos inmuebles. Lo normal es que estos ingresos representen un extra del sueldo o la pensión. Además, el alquiler no está exento de riesgos. Más allá del impago, la ocupación o el vandalismo, hay momentos en los que, a pesar de estar bien situada y tener un precio razonable, la vivienda no se alquila porque apenas hay rotación o porque las preferencias han dado un vuelco. Todo el tiempo que la propiedad está vacía son ingresos que se dejan de percibir.